공동저당 뒤 신축한 건물, 경매로 소유자가 달라지면 법정지상권은 생길까?

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 헐고 새 건물을 지은 상황이라면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.

예외적으로 인정될 수 있는 경우는 두 가지 조건이 함께 갖춰진 때예요. 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 그 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.

먼저 확인할 사실은 무엇인가요?

핵심은 소유자가 경매 뒤 달라졌다는 결과만이 아니에요.

원문이 다루는 상황은 토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 다음 기존 건물이 철거되고 신축된 경우예요.

따라서 공동저당권 설정 시점과 건물 교체의 순서를 구분해 보는 것이 중요해요.

법정지상권은 저당물 경매로 토지와 지상 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어가는 경우와 관련돼요.

다만 원문은 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지 등을 일반 요건으로 제시하면서도 공동저당 뒤 신축한 건물에는 별도의 원칙을 설명해요.

이 원칙을 기존 건물에 관한 일반 설명과 혼동하지 않는 편이 좋아요.

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특별한 사정은 어떻게 설명되나요?

예외적으로 달리 볼 수 있는 사정으로는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 제시돼요. 원문은 이를 포함해 특별한 사정이 없는 한 법정지상권이 성립하지 않는다고 안내해요.

이 설명은 대법원 2003년 판결을 인용하고 있어요. 다만 예외에 해당하는지는 개별 사실관계에 따라 따져야 하므로, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 실제 건물 철거 여부까지 단정할 수는 없어요.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 소유자가 달라졌다는 사정만으로 새 건물을 위한 법정지상권이 생기지 않는 것이 원칙이에요.

어떤 사정이 있으면 달리 볼 수 있나요?

신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 원문에 제시돼요. 실제 사안에 해당하는지는 구체적인 사실을 확인해야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1